रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA) भारत में रियल एस्टेट परियोजनाओं की बिक्री और विपणन को विनियमित करता है, जिसका उद्देश्य रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता, जवाबदेही और उपभोक्ता संरक्षण को बढ़ाना है। यहाँ बताया गया है कि RERA इन पहलुओं को कैसे संबोधित करता है: 1. रियल एस्टेट परियोजनाओं का पंजीकरण अनिवार्य पंजीकरण: डेवलपर्स को मार्केटिंग या बिक्री से पहले अपनी रियल एस्टेट परियोजनाओं को रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (RERA) के साथ पंजीकृत करना होगा। यह उन परियोजनाओं पर लागू होता है जहाँ भूमि क्षेत्र 500 वर्ग मीटर से अधिक है या जिसमें आठ से अधिक अपार्टमेंट शामिल हैं। सूचना प्रकटीकरण: पंजीकरण के दौरान, डेवलपर्स को परियोजना के बारे में विस्तृत जानकारी प्रदान करनी चाहिए, जिसमें शामिल हैं: परियोजना की योजनाएँ और अनुमोदन। पूरा होने और कब्जे के लिए समयसीमा। भूमि का शीर्षक और भार। परियोजना की वित्तीय स्थिति और वित्त पोषण का विवरण। 2. परियोजना विज्ञापन और प्रचार सत्य प्रतिनिधित्व: RERA अनिवार्य करता है कि किसी रियल एस्टेट परियोजना से संबंधित कोई भी विज्ञापन या प्रचार सामग्री परियोजना के विवरण को सटीक रूप से प्रस्तुत करे। परियोजना की विशेषताओं, सुविधाओं या समयसीमा के बारे में भ्रामक या गलत जानकारी देना प्रतिबंधित है। विपणन सामग्री की स्वीकृति: सभी विज्ञापन और प्रचार सामग्री को RERA प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित किया जाना चाहिए ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि वे सटीक हैं और अधिनियम के प्रावधानों का अनुपालन करते हैं। 3. भूखंडों और अपार्टमेंट की बिक्री मानकीकृत समझौते: डेवलपर्स को बिक्री के लिए मानकीकृत समझौतों का उपयोग करना चाहिए, जो पारदर्शी और निष्पक्ष होने चाहिए। इन समझौतों में शामिल होना चाहिए: परियोजना के विस्तृत विनिर्देश। भुगतान कार्यक्रम। देरी या विचलन के लिए दंड। कब्जे और हैंडओवर से संबंधित शर्तें। अग्रिम भुगतान: डेवलपर्स बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले कुल परियोजना लागत के 10% से अधिक की अग्रिम राशि की मांग नहीं कर सकते। 4. एस्क्रो खाता अलग एस्क्रो खाता: डेवलपर्स को खरीदारों से प्राप्त परियोजना निधि का 70% एक अलग एस्क्रो खाते में जमा करना आवश्यक है। इस खाते का उपयोग केवल निर्माण और भूमि से संबंधित खर्चों के लिए किया जा सकता है। निकासी के लिए प्रमाणन: एस्क्रो खाते से निधि केवल एक वास्तुकार, इंजीनियर और चार्टर्ड अकाउंटेंट द्वारा प्रमाणन के आधार पर निकाली जा सकती है कि परियोजना की प्रगति के अनुसार काम पूरा हो गया है। 5. पूर्णता और कब्ज़ा पूर्ण होने की समयसीमा: डेवलपर्स को पंजीकरण के दौरान निर्दिष्ट पूर्णता और कब्जे के लिए समयसीमा का पालन करना चाहिए। पूर्णता या कब्जे में कोई भी देरी दंड के अधीन है, जिसमें खरीदारों को ब्याज भुगतान शामिल है। पूर्णता प्रमाण पत्र: डेवलपर्स को खरीदारों को कब्ज़ा सौंपने से पहले पूर्णता प्रमाण पत्र (सीसी) और अधिभोग प्रमाण पत्र (ओसी) प्राप्त करना चाहिए। इन प्रमाण पत्रों के बिना कानूनी रूप से कब्ज़ा नहीं सौंपा जा सकता है। 6. पारदर्शिता और जवाबदेही प्रोजेक्ट अपडेट: डेवलपर्स को RERA वेबसाइट पर प्रोजेक्ट की स्थिति के बारे में नियमित अपडेट प्रदान करना आवश्यक है। इसमें निर्माण की प्रगति और परियोजना में किसी भी बदलाव के बारे में जानकारी शामिल है। रिकॉर्ड का रखरखाव: डेवलपर्स को अनुबंध, भुगतान और अनुमोदन सहित सभी परियोजना-संबंधित दस्तावेजों का रिकॉर्ड रखना चाहिए और अनुरोध करने पर उन्हें खरीदारों को प्रदान करना चाहिए। 7. उपभोक्ता शिकायत और विवाद निवारण तंत्र: RERA रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण और अपीलीय न्यायाधिकरण के माध्यम से एक शिकायत निवारण तंत्र प्रदान करता है। खरीदार गैर-अनुपालन, देरी या विवादों के लिए डेवलपर्स के खिलाफ शिकायत दर्ज कर सकते हैं। शिकायतों का समाधान: प्राधिकरण को शिकायतों और विवादों का निपटारा करने का अधिकार है, जिसमें मुआवज़ा देने का आदेश देना या डेवलपर को किसी भी कमी को सुधारने का निर्देश देना शामिल है। 8. एजेंटों और दलालों का विनियमन एजेंटों का पंजीकरण: रियल एस्टेट एजेंटों और दलालों को भी RERA के साथ पंजीकृत होना चाहिए। उन्हें संपत्तियों की मार्केटिंग और बिक्री करते समय नैतिक प्रथाओं का पालन करना और RERA के नियमों का पालन करना आवश्यक है। आचार संहिता: पंजीकृत एजेंटों को RERA द्वारा निर्धारित आचार संहिता का पालन करना चाहिए, ताकि खरीदारों और डेवलपर्स के साथ उनके व्यवहार में निष्पक्ष व्यवहार और पारदर्शिता सुनिश्चित हो सके। 9. दंड और प्रवर्तन अनुपालन न करने पर दंड: डेवलपर्स जो पंजीकरण, परियोजना पूर्ण करने या सत्य विज्ञापन से संबंधित RERA के प्रावधानों का पालन करने में विफल रहते हैं, उन्हें दंड का सामना करना पड़ सकता है। इसमें जुर्माना, पंजीकरण का निलंबन या गंभीर मामलों में कारावास भी शामिल हो सकता है। आदेशों का प्रवर्तन: RERA प्राधिकरण के पास अपने आदेशों को लागू करने और अधिनियम के प्रावधानों का अनुपालन सुनिश्चित करने की शक्ति है। निष्कर्ष RERA पारदर्शिता, जवाबदेही और उपभोक्ता संरक्षण के मानकों को लागू करके रियल एस्टेट परियोजनाओं की बिक्री और विपणन को नियंत्रित करता है। यह परियोजनाओं और एजेंटों के पंजीकरण को अनिवार्य बनाता है, सत्य विज्ञापन की आवश्यकता रखता है, एस्क्रो खातों के माध्यम से धन का उचित प्रबंधन सुनिश्चित करता है, और शिकायतों और विवादों को संबोधित करने के लिए तंत्र प्रदान करता है। इन विनियमों को लागू करके, RERA का उद्देश्य रियल एस्टेट क्षेत्र में विश्वास और विश्वसनीयता को बढ़ाना है।