रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA) को रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता, जवाबदेही और दक्षता लाने के लिए पेश किया गया था। इसका उद्देश्य रियल एस्टेट लेनदेन के लिए निष्पक्ष और पारदर्शी वातावरण सुनिश्चित करते हुए घर खरीदारों की सुरक्षा करना है। RERA से पहले, रियल एस्टेट उद्योग काफी हद तक अनियमित था, जिसके कारण अक्सर देरी, अनुचित व्यवहार और घर खरीदारों के लिए वित्तीय नुकसान होता था। यहाँ बताया गया है कि RERA ने रियल एस्टेट क्षेत्र की पारदर्शिता और जवाबदेही को कैसे प्रभावित किया है: 1. परियोजनाओं का अनिवार्य पंजीकरण RERA के तहत, एक निश्चित आकार से बड़े हर रियल एस्टेट प्रोजेक्ट (आवासीय या वाणिज्यिक) को किसी भी विज्ञापन, मार्केटिंग या बिक्री से पहले संबंधित राज्य के रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण के साथ पंजीकृत होना चाहिए। डेवलपर्स को प्रोजेक्ट के बारे में विस्तृत जानकारी प्रस्तुत करनी होगी, जिसमें प्रोजेक्ट की समयसीमा, लेआउट, भूमि का शीर्षक, अनुमोदन और वित्तीय योजना शामिल है। यह जानकारी फिर RERA वेबसाइट पर सार्वजनिक रूप से उपलब्ध कराई जाती है। यह अनिवार्य पंजीकरण सुनिश्चित करता है कि खरीदारों को परियोजना के सभी महत्वपूर्ण विवरणों तक पहुँच प्राप्त हो, जो पारदर्शिता को बढ़ाता है और धोखाधड़ी के जोखिम को कम करता है। 2. खरीदारों के लिए विस्तृत परियोजना जानकारी RERA डेवलपर्स को परियोजना के बारे में विस्तृत जानकारी प्रदान करने के लिए बाध्य करता है, जैसे: परियोजना का लेआउट और समयरेखा भूमि का कानूनी शीर्षक विभिन्न सरकारी प्राधिकरणों से अनुमोदन अपार्टमेंट की विशिष्टताएँ (कालीन क्षेत्र, सुविधाएँ, आदि) इससे संभावित खरीदारों को इस बात की स्पष्ट और सटीक तस्वीर मिलती है कि वे किसमें निवेश कर रहे हैं, जिससे भ्रामक विज्ञापनों और झूठे वादों को रोका जा सकता है। 3. कालीन क्षेत्र मानकीकरण RERA से पहले, बिल्डर अक्सर सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र के आधार पर संपत्तियों का विपणन करते थे, जिसमें लॉबी और सीढ़ियाँ जैसे सामान्य क्षेत्र शामिल होते थे, जिससे खरीदारों के लिए वास्तविक उपयोग योग्य क्षेत्र कम हो जाता था। RERA ने बालकनी और सामान्य क्षेत्रों को छोड़कर दीवारों के भीतर के क्षेत्र के रूप में कालीन क्षेत्र की परिभाषा को मानकीकृत किया है। बिल्डर अब सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र के आधार पर खरीदारों से शुल्क नहीं ले सकते, जिससे संपत्ति की कीमतें अधिक पारदर्शी हो गई हैं। 4. निर्माण निधि के लिए एस्क्रो खाते रियल एस्टेट परियोजनाओं में देरी का सबसे बड़ा कारण डेवलपर्स द्वारा अन्य परियोजनाओं या उद्देश्यों के लिए धन का डायवर्जन था। RERA के अनुसार खरीदारों से एकत्रित धन का 70% एस्क्रो खाते में जमा किया जाना चाहिए, जिसका उपयोग केवल परियोजना के निर्माण और भूमि लागत के लिए किया जा सकता है। यह धन के दुरुपयोग को रोकता है और यह सुनिश्चित करता है कि धन का उपयोग उसके इच्छित उद्देश्य के लिए किया जाए, जिससे देरी कम हो। 5. समय पर परियोजना की डिलीवरी और देरी के लिए दंड RERA से पहले परियोजना की डिलीवरी में देरी एक महत्वपूर्ण मुद्दा था। डेवलपर्स अक्सर समय सीमा से चूक जाते थे, जिससे खरीदार अपने घरों के कब्जे के बिना दीर्घकालिक वित्तीय प्रतिबद्धताओं में फंस जाते थे। RERA के तहत, डेवलपर्स को परियोजना पंजीकरण के समय एक पूर्णता तिथि निर्दिष्ट करनी चाहिए और इस समय सीमा को पूरा करने के लिए कानूनी रूप से उत्तरदायी माना जाता है। यदि कोई डेवलपर समय पर परियोजना को पूरा करने में विफल रहता है, तो उसे घर खरीदारों को दंड और मुआवजा देना होगा। खरीदारों को परियोजना से हटने और पूर्ण धनवापसी की मांग करने का अधिकार है, या वे निवेशित रहने और देरी के लिए मुआवज़ा प्राप्त करने का विकल्प चुन सकते हैं। 6. पांच साल की दोष देयता RERA, प्रॉपर्टी के हैंडओवर के बाद पांच साल तक संरचनात्मक दोषों, खराब कारीगरी और गुणवत्ता संबंधी मुद्दों के लिए डेवलपर्स को जिम्मेदार ठहराता है। यदि इस अवधि के दौरान कोई दोष पाया जाता है, तो बिल्डर को 30 दिनों के भीतर समस्या को ठीक करना आवश्यक है, ऐसा न करने पर उन्हें खरीदार को मुआवज़ा देना होगा। यह प्रावधान निर्माण की गुणवत्ता के संबंध में डेवलपर्स के लिए जवाबदेही बढ़ाता है। 7. खरीदारों के अधिकार और कानूनी उपाय RERA विवादों के मामले में स्पष्ट कानूनी उपाय प्रदान करके घर खरीदारों को सशक्त बनाता है। खरीदार अपनी शिकायतों के निवारण के लिए रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्यायाधिकरण से संपर्क कर सकते हैं। इन निकायों को समय पर विवादों को हल करने के लिए डिज़ाइन किया गया है। RERA प्रावधानों के उल्लंघन के मामले में, डेवलपर को अपराध की प्रकृति के आधार पर दंड, कारावास या दोनों का सामना करना पड़ सकता है। 8. रियल एस्टेट एजेंटों का विनियमन पंजीकृत परियोजनाओं में संपत्तियों की बिक्री या खरीद में शामिल होने के लिए रियल एस्टेट एजेंटों को भी RERA के साथ पंजीकृत होना चाहिए। यह कदम सुनिश्चित करता है कि केवल अधिकृत एजेंट ही लेन-देन में भाग लें, जो धोखाधड़ी की प्रथाओं पर अंकुश लगाता है और रियल एस्टेट ब्रोकरिंग उद्योग में जवाबदेही सुनिश्चित करता है। 9. निरंतर निगरानी और अपडेट डेवलपर्स को अपने प्रोजेक्ट की स्थिति को नियमित रूप से RERA वेबसाइट पर अपडेट करना आवश्यक है। खरीदार निर्माण और अनुमोदन की प्रगति को ट्रैक कर सकते हैं, जिससे निर्माण चरण के दौरान पारदर्शिता सुनिश्चित होती है। इससे सूचना विषमता कम होती है और खरीदारों को परियोजना में किसी भी संभावित देरी या समस्या के बारे में जानकारी रखने में मदद मिलती है। 10. तेज़ विवाद समाधान तंत्र RERA प्रत्येक राज्य में एक रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के गठन के माध्यम से एक तेज़-ट्रैक विवाद समाधान तंत्र स्थापित करता है। इस न्यायाधिकरण को 60 दिनों के भीतर शिकायतों का निपटान करना आवश्यक है, जो अपने डेवलपर्स के साथ मुद्दों का सामना करने वाले खरीदारों को एक कुशल और त्वरित उपाय प्रदान करता है। 11. डेवलपर्स पर प्रभाव RERA ने डेवलपर्स पर महत्वपूर्ण दायित्व डाले हैं, जिससे बेहतर परियोजना नियोजन और निष्पादन हुआ है। डेवलपर्स अब आवश्यक अनुमोदन प्राप्त किए बिना नई परियोजनाएँ शुरू करने के बारे में अधिक सतर्क हैं। इससे डेवलपर्स के लिए अनुपालन लागत में वृद्धि हुई है, साथ ही इसने रियल एस्टेट क्षेत्र की समग्र विश्वसनीयता में भी सुधार किया है, जिससे अधिक निवेश आकर्षित हुआ है, खासकर संस्थागत निवेशकों से। RERA के मुख्य लाभ: प्रोजेक्ट विवरण और समयसीमा के प्रकटीकरण के माध्यम से पारदर्शिता में वृद्धि। डेवलपर्स की समयसीमा और परियोजना विनिर्देशों का पालन करने की जवाबदेही। धोखाधड़ी की प्रथाओं, देरी और गलत बयानी से घर खरीदारों की सुरक्षा। रियल एस्टेट क्षेत्र में बेहतर विश्वास, जिससे निवेश में वृद्धि हुई। RERA के साथ चुनौतियाँ: जबकि RERA को अधिकांश राज्यों में लागू किया गया है, विभिन्न क्षेत्रों में प्रवर्तन का स्तर अलग-अलग है। कुछ राज्यों ने केंद्रीय कानून के प्रावधानों को कमजोर कर दिया है, जिससे खामियाँ पैदा हो गई हैं जिनका डेवलपर्स द्वारा फायदा उठाया जा सकता है। RERA के तहत अपने अधिकारों के बारे में घर खरीदारों के बीच अभी भी अधिक जागरूकता की आवश्यकता है। निष्कर्ष: RERA ने बहुत जरूरी पारदर्शिता और जवाबदेही लाकर रियल एस्टेट क्षेत्र को मौलिक रूप से बदल दिया है। इसने एक कानूनी ढांचा स्थापित किया है जो घर खरीदारों के हितों की रक्षा करता है जबकि डेवलपर्स को परियोजना के पूरा होने और गुणवत्ता के लिए अधिक जिम्मेदार और जवाबदेह बनाता है। इसके कार्यान्वयन में कुछ चुनौतियों के बावजूद, RERA ने रियल एस्टेट लेनदेन को अधिक पारदर्शी, निष्पक्ष और उपभोक्ता-अनुकूल बना दिया है।