कोई व्यक्ति कानूनी तौर पर किसी प्रॉपर्टी का मालिक कैसे बन सकता है?

Answer By law4u team

भारतीय कानून के तहत किसी संपत्ति का मालिक बनने के कई कानूनी तरीके और माध्यम उपलब्ध हैं। संपत्ति के अर्जन से जुड़े नियम संपत्ति के प्रकार, यानी चल संपत्ति या अचल संपत्ति, और संपत्ति के स्वामित्व के ट्रांसफर के तरीके पर निर्भर करते हैं। यहाँ मुख्य कानूनी तरीकों का विस्तार से वर्णन किया गया है जिनके माध्यम से कोई व्यक्ति किसी प्रॉपर्टी का कानूनी मालिक बन सकता है। 1. विक्रय विलेख (Sale Deed) के माध्यम से खरीदारी: किसी भी अचल संपत्ति यानी जमीन, मकान या फ्लैट का कानूनी मालिक बनने का सबसे सामान्य और मजबूत तरीका रजिस्टर्ड सेल डीएड या विक्रय विलेख है। ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 की धारा 54 के अनुसार, अचल संपत्ति का विक्रय केवल एक रजिस्टर्ड दस्तावेज के माध्यम से ही वैध माना जाता है। खरीदार और विक्रेता के बीच मूल्य के भुगतान पर एक अनुबंध होता है, जिसे संबंधित उप-पंजीयक (Sub-Registrar) कार्यालय में रजिस्टर्ड कराना अनिवार्य होता है। जब तक सेल डीएड का रजिस्ट्रेशन नहीं होता और स्टांप ड्यूटी का भुगतान नहीं किया जाता, तब तक कानूनी स्वामित्व ट्रांसफर नहीं होता है। 2. उपहार (Gift) के माध्यम से: ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 की धारा 122 के तहत कोई भी व्यक्ति अपनी संपत्ति स्वेच्छा से और बिना किसी प्रतिफल यानी बिना पैसे लिए दूसरे व्यक्ति को उपहार में दे सकता है। इसके लिए उपहार विलेख यानी गिफ्ट डीएड निष्पादित करना होता है। यह दस्तावेज भी लिखित रूप में होना चाहिए, कम से कम दो गवाहों द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए और कानून के अनुसार इसका रजिस्ट्रेशन कराया जाना अनिवार्य है। एक बार गिफ्ट डीएड रजिस्टर्ड हो जाने के बाद, प्राप्तकर्ता संपत्ति का वैध मालिक बन जाता है। 3. वसीयत (Will) के माध्यम से उत्तराधिकार: भारतीय उत्तराधिकार अधिनियम, 1925 (Indian Succession Act, 1925) के प्रावधानों के तहत संपत्ति का मालिक बनने का एक अन्य तरीका वसीयत है। संपत्ति का मौजूदा मालिक अपने जीवनकाल में एक वैध वसीयत तैयार कर सकता है जिसमें वह यह तय करता है कि उसकी मृत्यु के बाद उसकी संपत्ति किसे मिलेगी। वसीयतकर्ता की मृत्यु के बाद, उत्तराधिकारी या वसीयत में नामित व्यक्ति उस वसीयत के आधार पर अदालत से प्रोबेट प्राप्त करके या संबंधित प्राधिकरण से म्यूटेशन कराकर संपत्ति का कानूनी मालिक बन जाता है। 4. उत्तराधिकार कानून (Succession Laws) के तहत पैतृक संपत्ति: यदि संपत्ति के मालिक की मृत्यु बिना वसीयत छोड़े यानी intestate हो जाती है, तो संपत्ति उसके कानूनी उत्तराधिकारियों में संबंधित पर्सनल लॉ के अनुसार विभाजित होती है। हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम, 1956 (Hindu Succession Act, 1956), मुस्लिम पर्सनल लॉ, या भारतीय उत्तराधिकार अधिनियम (Indian Succession Act) के नियमों के अनुसार श्रेणीवार उत्तराधिकारियों को संपत्ति का स्वामित्व स्वतः मिल जाता है। इसके लिए कानूनी वारिस प्रमाण पत्र (Legal Heir Certificate) और उत्तराधिकार प्रमाण पत्र (Succession Certificate) की आवश्यकता होती है। 5. प्रतिकूल कब्जा (Adverse Possession): सीमा परिसीमा अधिनियम, 1963 (Limitation Act, 1963) के प्रावधानों के तहत प्रतिकूल कब्जे का सिद्धांत भी संपत्ति का मालिक बनने का एक कानूनी तरीका है। यदि कोई व्यक्ति किसी निजी संपत्ति पर लगातार, खुले तौर पर, शांतिपूर्ण तरीके से और वास्तविक मालिक के अधिकारों के प्रतिकूल 12 वर्ष या उससे अधिक समय तक कब्जा जमाए रखता है, और वास्तविक मालिक इस अवधि के दौरान उसे बेदखल करने के लिए कोई कानूनी कार्रवाई नहीं करता है, तो कब्जाधारी कानूनी रूप से प्रतिकूल कब्जे के आधार पर संपत्ति का मालिक घोषित किए जाने का दावा अदालत में कर सकता है। 6. अदला-बदली (Exchange) के माध्यम से: ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 की धारा 118 के तहत जब दो व्यक्ति अपनी-अपनी संपत्तियों का स्वामित्व एक-दूसरे के साथ बदलते हैं, तो उसे एक्सचेंज या अदला-बदली कहा जाता है। इस प्रक्रिया में एक संपत्ति का मालिकाना हक दूसरी संपत्ति के मालिक को ट्रांसफर किया जाता है। इसके लिए भी एक्सचेंज डीएड का रजिस्ट्रेशन कराना उतना ही अनिवार्य है जितना कि सामान्य बिक्री के मामले में होता है। 7. पारिवारिक समझौता (Family Settlement): कई बार परिवार के सदस्यों के बीच संपत्तियों के विवाद को सुलझाने के लिए पारिवारिक समझौता किया जाता है। यदि सभी पारिवारिक सदस्य आपसी सहमति से संपत्ति का बंटवारा करते हैं और एक लिखित समझौता तैयार करते हैं, तो वह भी संपत्ति का कानूनी स्वामित्व प्राप्त करने का एक मान्य तरीका बन जाता है। यदि यह समझौता अधिकारों को परिभाषित करता है और इसका रजिस्ट्रेशन करा लिया जाता है, तो यह पूरी तरह से वैध स्वामित्व प्रदान करता है। 8. बंधक (Mortgage) या मोचन (Redemption) के जरिए: ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 के तहत जब कोई संपत्ति गिरवी रखी जाती है, तो स्वामित्व पूरी तरह से ट्रांसफर नहीं होता, लेकिन जब कर्जदार ऋण का पूरा भुगतान कर देता है, तो वह मोचन यानी रिडेम्पशन के माध्यम से अपनी संपत्ति पर पूर्ण और स्वतंत्र कानूनी अधिकार वापस पा लेता है। 9. सरकारी आवंटन (Government Allotment) या नीलामी (Auction): सरकार, विकास प्राधिकरण या स्थानीय निकाय कई बार सार्वजनिक योजनाओं, पुनर्वास कार्यक्रमों या नीलामी के माध्यम से संपत्तियों का आवंटन करते हैं। यदि कोई व्यक्ति सरकारी प्रक्रिया के तहत सही बोली लगाकर या पात्रता मानदंडों को पूरा करके संपत्ति का आवंटन प्राप्त करता है और संबंधित प्राधिकारी द्वारा अलॉटमेंट लेटर या सेल सर्टिफिकेट जारी कर दिया जाता है, तो वह उस संपत्ति का पूर्ण कानूनी मालिक बन जाता है। संक्षेप में कहा जाए तो संपत्ति का कानूनी मालिक बनने के लिए यह आवश्यक है कि संपत्ति के अर्जन से संबंधित वैध दस्तावेज मौजूद हों, सभी आवश्यक स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान किया गया हो, और दस्तावेज संबंधित सरकारी कार्यालय में रजिस्टर्ड हों। इसके बिना मात्र भौतिक कब्जा होने से किसी को संपत्ति का पूर्ण कानूनी स्वामित्व नहीं मिल सकता है।