Answer By law4u team
रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA) को घर खरीदने वालों की सुरक्षा और रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता और जवाबदेही लाने के लिए अधिनियमित किया गया था। RERA के प्राथमिक कार्यों में से एक डेवलपर्स द्वारा धोखाधड़ी और गलत बयानी जैसे मुद्दों को संबोधित करना है, यह सुनिश्चित करना कि खरीदारों के हितों की रक्षा की जाए। 1. RERA के तहत धोखाधड़ी या गलत बयानी क्या है? धोखाधड़ी या गलत बयानी तब हो सकती है जब कोई डेवलपर गलत जानकारी प्रदान करता है, रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के बारे में भ्रामक दावे करता है, या महत्वपूर्ण तथ्यों को छुपाता है। कुछ सामान्य उदाहरणों में शामिल हैं: ऐसी सुविधाएँ या सुविधाएँ देने का वादा करना जो प्रदान नहीं की जाती हैं। प्रोजेक्ट की समाप्ति तिथि के बारे में खरीदारों को गुमराह करना। RERA प्राधिकरण के साथ उचित पंजीकरण के बिना इकाइयाँ बेचना। खरीदार की सहमति के बिना प्रोजेक्ट लेआउट, डिज़ाइन या विनिर्देशों को बदलना। समय पर या वादा किए गए मानकों के अनुसार संपत्ति वितरित करने में विफल होना। 2. RERA के तहत शिकायत दर्ज करना घर खरीदने वाले या आवंटी अगर डेवलपर द्वारा धोखाधड़ी, गलत बयानी या RERA प्रावधानों के किसी उल्लंघन का संदेह करते हैं, तो वे RERA प्राधिकरण के पास शिकायत दर्ज कर सकते हैं। शिकायत लिखित रूप में या संबंधित राज्य के RERA प्राधिकरण द्वारा उपलब्ध कराए गए ऑनलाइन पोर्टल के माध्यम से की जा सकती है। शिकायत में धोखाधड़ी की प्रकृति, परियोजना का विवरण, डेवलपर और किसी भी सहायक साक्ष्य का स्पष्ट रूप से उल्लेख होना चाहिए। RERA अधिकारियों को शिकायत की जांच करने और उस पर निर्णय लेने का अधिकार है। 3. RERA के तहत डेवलपर्स के लिए दंड RERA में धोखाधड़ी या गलत बयानी में शामिल डेवलपर्स को दंडित करने के लिए कड़े प्रावधान हैं: पंजीकरण रद्द करना: अगर प्राधिकरण को पता चलता है कि डेवलपर ने धोखाधड़ी या गलत बयानी जैसे उल्लंघन किए हैं, तो वह रियल एस्टेट प्रोजेक्ट का पंजीकरण रद्द कर सकता है। इसका मतलब है कि डेवलपर अब प्रोजेक्ट को बेच या विज्ञापित नहीं कर सकता है। गैर-अनुपालन के लिए दंड: यदि डेवलपर ने गलत जानकारी प्रदान की है या गलत बयानी की है, तो RERA प्राधिकरण परियोजना की अनुमानित लागत का 5% या उससे अधिक तक का भारी वित्तीय दंड लगा सकता है। कारावास: RERA के आदेशों या निर्देशों का पालन न करने के मामलों में, डेवलपर को 3 साल तक की कैद या अतिरिक्त वित्तीय दंड का सामना करना पड़ सकता है। खरीदारों को मुआवजा: डेवलपर को धोखाधड़ी या गलत बयानी के कारण हुए नुकसान के लिए खरीदारों को मुआवजा देने का आदेश दिया जा सकता है। इस मुआवजे में खरीदार द्वारा किए गए भुगतान की प्रतिपूर्ति, देरी से कब्जे के लिए ब्याज या मूल्य या असुविधा के नुकसान के लिए हर्जाना शामिल हो सकता है। 4. धोखाधड़ी और गलत बयानी को संबोधित करने वाली RERA की प्रमुख धाराएँ धारा 12 (विज्ञापन या प्रॉस्पेक्टस के संबंध में दायित्व): यदि कोई डेवलपर भ्रामक जानकारी के साथ कोई विज्ञापन या प्रॉस्पेक्टस जारी करता है और खरीदार उस पर भरोसा करता है, जिससे नुकसान होता है, तो खरीदार मुआवजे का दावा कर सकता है। यदि खरीदार ऐसी गलत सूचना के कारण परियोजना से हट जाता है, तो डेवलपर को ब्याज सहित पैसा वापस करना होगा। धारा 18 (राशि की वापसी और मुआवजा): यदि डेवलपर समझौते के अनुसार परियोजना को पूरा करने या कब्जा देने में विफल रहता है, तो खरीदार ब्याज और मुआवजे के साथ भुगतान की गई पूरी राशि की वापसी का दावा कर सकता है। यह धारा खरीदारों को परियोजना को जारी रखने और देरी से कब्जे के लिए मुआवजे का दावा करने की भी अनुमति देती है। धारा 19 (आवंटियों के अधिकार और कर्तव्य): खरीदारों को स्वीकृत योजनाओं, लेआउट, चरण-वार पूरा होने की समय-सारिणी और अनुमोदन सहित परियोजना के सभी विवरण जानने का अधिकार है। इन विवरणों की कोई भी गलत सूचना या गलत बयानी RERA के तहत दंड का कारण बन सकती है। धारा 31 (शिकायत दर्ज करना): यह धारा खरीदारों को RERA प्राधिकरण या न्यायाधिकरण अधिकारी के पास शिकायत दर्ज करने की प्रक्रिया प्रदान करती है, यदि धोखाधड़ी या गलत बयानी सहित अधिनियम का कोई उल्लंघन होता है। 5. RERA की निर्णय प्रक्रिया शिकायत दर्ज होने के बाद, RERA मामले की जांच और निर्णय के लिए एक संरचित प्रक्रिया का पालन करता है। प्राधिकरण खरीदार और डेवलपर दोनों को अपना मामला पेश करने के लिए बुला सकता है। RERA अधिकारियों को शिकायत दर्ज करने के 60 दिनों के भीतर विवादों को हल करना आवश्यक है, जिससे पारंपरिक सिविल मुकदमेबाजी की तुलना में प्रक्रिया तेज़ हो जाती है। RERA प्राधिकरण के आदेशों के खिलाफ़ अपील रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (REAT) और फिर उच्च न्यायालय में की जा सकती है। 6. रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (REAT) यदि कोई भी पक्ष (खरीदार या डेवलपर) RERA प्राधिकरण के निर्णय से असंतुष्ट है, तो वे REAT में अपील कर सकते हैं। न्यायाधिकरण के पास धोखाधड़ी, गलत बयानी और जुर्माना लगाने से संबंधित RERA प्राधिकरण के निर्णयों की समीक्षा करने का अधिकार है। 7. RERA के तहत खरीदारों के लिए मुख्य सुरक्षा उपाय प्रोजेक्ट पंजीकरण: RERA डेवलपर्स को किसी भी यूनिट का विज्ञापन या बिक्री करने से पहले प्राधिकरण के साथ अपनी परियोजनाओं को पंजीकृत करने के लिए बाध्य करता है। इससे यह सुनिश्चित होता है कि केवल कानूनी रूप से स्वीकृत परियोजनाएं ही खरीदारों को बेची जाएँ। एस्क्रो खाता: डेवलपर्स को परियोजना निधि का 70% एक अलग एस्क्रो खाते में जमा करना आवश्यक है, ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि खरीदारों से एकत्र किए गए धन का उपयोग केवल परियोजना के निर्माण के लिए किया जाए और अन्य उद्देश्यों के लिए डायवर्ट न किया जाए। समय पर कब्ज़ा: RERA परियोजना को पूरा करने के लिए सख्त समय सीमा लागू करता है। यदि कोई डेवलपर समय पर कब्ज़ा सौंपने में विफल रहता है, तो उसे देरी के लिए खरीदार को ब्याज देना होगा। निष्कर्ष RERA डेवलपर्स द्वारा धोखाधड़ी और गलत बयानी के खिलाफ घर खरीदारों को मजबूत सुरक्षा प्रदान करता है। अधिनियम खरीदारों को भ्रामक प्रथाओं के मामलों में मुआवजा, दंड और यहां तक कि आपराधिक मुकदमा चलाने की अनुमति देता है। नियामक अधिकारियों को सख्त शक्तियों के साथ सशक्त बनाकर, RERA ने रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता और जवाबदेही को बहुत बढ़ा दिया है।
